C.M. 08/01/1999 n. 13/T

- il riferimento giuridico per l'intera zona censuaria e quindi per ogni comune nella stessa ricompreso;

- il riferimento operativo per la successiva individuazione dei segmenti della suddetta scala tariffaria, da correlare a ciascun comune e micro- zona comunale ricadenti nella zona censuaria (figure 5 e 6). Questa nuova struttura della zona censuaria consente di poter ovviare alle tradizionali ed onerose procedure di integrazione dei quadri tariffari, che nel passato era necessario attivare, ogni qual volta le condizioni socio- economiche di un comune mutavano rispetto a quelle dell'epoca censuaria di riferimento degli estimi. Con la nuova disciplina, ai fini del classamento sarà possibile utilizzare nell'ipotesi ordinaria di zona censuaria sovracomunale l'intera scala tariffaria relativa all'insieme dei comuni costituenti la zona censuaria in cui è ubicato l'immobile. Detta entità territoriale, così rivisitata, presenta una notevole affinità con la zona territoriale omogenea prevista dalla citata legge n. 427 dell'anno 1989, che di fatto non ha trovato pratica attuazione. è da rilevare comunque come la nuova nozione di zona censuaria non preveda, tra i requisiti, quello dell'uniformità della tipologia edilizia delle costruzioni. Contestualmente, con la nuova entità microzona - sottozona del comune, ovvero della zona censuaria (nel caso eccezionale in cui la stessa identifichi una porzione di territorio comunale) - caratterizzata da una omogeneità e uniformità di valori/redditi degli immobili, oltre a fornire trasparenza ai criteri di attribuzione della rendita, viene introdotto un indubbio fat- tore di perequazione esterna nelle operazioni revisionali degli estimi, nonchè di dinamicità per i futuri aggiornamenti estimali a regime.

3.2 Interazione tra zone censuarie e microzone comunali Il comma 1, dell'articolo 2 del regolamento, prevede che, nel caso di zona censuaria comprendente più comuni, il territorio di ciascuno di questi costituisce una sola microzona, sempre che lo stesso presenti omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico ambientali, socio economici, ecc. Da quanto sopra si evince come qualora non sia dato riscontrare detti requisiti di omogeneità, ipotesi peraltro ordinaria per i comuni di media e grande rilevanza

- il territorio possa e debba essere articolato in microzone, anche se ricadono in una zona censuaria sovracomunale. Quindi, l'articolazione ordinaria del territorio sarà quella rappresentata nello schema di figura 2. In ogni caso, per quanto in precedenza rappresentato, possono verificarsi anche le fattispecie riportate negli schemi delle figure 3 e 4, rispettivamente per i comuni di modesta estensione e scarsamente popolati, nonchè per i comuni di grande rilevanza. Fig.2 Fig.3 Volendo fornire sin da ora una visione sintetica delle risultanze delle operazioni, oggetto della presente istruzione, nonchè di quelle revisionali dei qua- dri di qualificazione e classificazione e dei prospetti delle tariffe, si evidenzia come, con riferimento all'ipotesi ordinaria rappresentata in fig.2:

- per ogni provincia, risulterà determinata un'articolazione del territorioin zone censuarie con specifiche scale tariffarie per ciascuna zona e per ciascuna categoria catastale, così come riportato nell'esempio di fig. 5;

- per ogni zona censuaria, risulteranno definiti i segmenti ovvero i range del- la scala tariffaria corrispondenti a ciascuna microzona e categoria catastale, come illustrato nell'esempio di fig. 6.fig 5 (omessa) Fig.4 Fig.6

3.3 Evoluzione normativa Per quanto concerne la formazione delle microzone si fa rilevare come, ai fini estimali, la segmentazione del territorio cittadino in zone di omogenee caratteristiche, cui di norma corrisponde uno specifico e limitato range dei valori dei fabbricati, è una nozione usuale per gli operatori del mercato immobiliare. La stessa amministrazione, in occasione della formazione del nuovo catasto edilizio urbano, aveva utilizzato una siffatta metodologia, individuando le zone censuarie nell'ambito del territorio comunale. E’ però da osservare come queste costituiscano, all'attualità, delle zone di estensione maggiore macrozone - rispetto a quelle normalmente rilevate dagli operatori economici, per delimitare ambiti territoriali con valori immobiliari sufficientemente omogenei. In relazione ai caratteri sopra rappresentati, distintivi della nozione microzona, è interessante osservare come questo ambito territoriale costituisca un momento evolutivo della porzione territoriale ad omogeneo apprezzamento dei redditi dei fabbricati, già da alcuni anni definita ed utilizzata ai fini del classamento automatico delle unità immobiliari. La porzione territoriale è caratterizzata soprattutto dall'omogeneità dei valori reddituali per ogni categoria catastale (presente nella zona censuaria) e individua, sulla base delle condizioni estrinseche dell'immobile, la classe ordinaria da attribuire all'unità immobiliare, salvo perfezionamento del classamento attraverso la procedura automatica (prima ACCATAST ora DOCFA) o, la valutazione in loco, da parte del tecnico catastale, delle ulteriori caratteristiche dell'unità immobiliare medesima. Per la microzona, la circostanza che nell'ambito territoriale da essa rappresentata risulti soddisfatto il requisito di una predefinita omogeneità di valori, seppur fondamentale, non sempre costituisce condizione anche sufficiente. Affinchè detto ambito territoriale identifichi una microzona, è richiesta, infatti, anche una soddisfacente omogeneità nei caratteri di posizione, ambientali e storici, nella dotazione di servizi, ecc. Riguardo al classamento, inoltre, la microzona opera con la massima trasparenza, individuando - a fronte della classe ordinaria prevista per la porzione territoriale - un predefinito intervallo di classi di redditività per ogni categoria catastale (normalmente da tre a cinque), nell'ambito del quale sarà attinta la classe da attribuire a ciascuna unità immobiliare, in funzione dei caratteri specifici della stessa e del fabbricato in cui è ubicata. 4 - LA REVISIONE DELLE ZONE CENSUARIE

4.1 - Definizione, caratteri e finalità della zona censuaria La zona censuaria rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale, costituita da un solo comune, da una porzione dello stesso, ovvero da gruppi di comuni contraddistinti da similari caratteristiche ambientali e socioeconomiche (art. 1 del regolamento).Ciascuna zona censuaria individua di norma un ambito territoriale continuo.

4.2 - Operazioni preliminari Per la formazione delle zone censuarie, gli uffici provinciali del Dipartimento del territorio, sentite le amministrazioni provinciali, operano di norma con criteri e tempi autonomi rispetto alle parallele operazioni comunali di microzonazione. Chiaramente nell'ipotesi, definita eccezionale, di articolazione del territorio comunale in più zone censuarie, la stessa articolazione deve risultare coerente con le indicazioni fornite dai comuni ovvero con le deliberazioni assunte da detti enti in merito alle microzone. In ogni caso, appare opportuno lo sviluppo di relazioni collaborative tra tutte le amministrazioni interessate, in modo da favorire il continuo interscambio informativo e l'acquisizione di ogni utile contributo analitico e propositivo. Peraltro, questo obiettivo può essere raggiunto anche attraverso conferenze di servizi di carattere istruttorio, con la partecipazione delle amministrazioni provinciali, comunali e delle comunità montane. In tale sede, oltre alle zone censuarie, sono oggetto di analisi e di approfondimento anche i criteri per la microzonazione del territorio comunale, al fine di avviare un'azione che deve proseguire nel corso dei lavori con un'intensa collaborazione, soprattutto nei confronti dei comuni. A tale scopo sono forniti i quadri di unione comunali o, in mancanza, una cartografia che possa fungere alla stessa finalità. Di particolare utilità possono risultare anche gli esiti delle operazioni di formazione delle zone territoriali omogenee già eseguite ai fini della determinazione delle tariffe d'estimo di cui al decreto del Ministro delle finanze del 20 gennaio 1990, nonchè delle operazioni di microzonazione avviate o comunque esperite dall'ufficio - nelle more di approvazione del regolamento in esame -anche ai fini di una corretta gestione degli atti di aggiornamento. Di ciascuna conferenza istruttoria viene predisposto uno specifico verba- le, riportante i nominativi dei partecipanti e le risultanze delle attività svolte. Durante lo svolgimento delle operazioni, unitamente alle relazioni collaborative con i comuni e con gli altri enti territoriali, sono promosse analoghe relazioni con le categorie tecniche professionali abilitate alla produzione di atti di aggiornamento del catasto urbano e le associazioni di categoria di proprietari ed inquilini di immobili urbani.

4.3 - Metodologia operativa Per quanto rappresentato in precedenza, le operazioni di revisione delle zone censuarie e quelle di definizione delle microzone non sono azioni strettamente sequenziali; anzi, di norma, possono essere sviluppate parallelamente. In ogni caso, in considerazione sia di fattispecie particolari che dei previsti interventi delle commissioni censuarie provinciali, nonchè delle potenziali interazioni logiche e fisiche tra le due entità territoriali, l'articolazione definitiva delle stesse entità non può prescindere dalle richiamate circostanze e da una puntuale verifica di coerenza complessiva delle opzioni effettuate o deliberate. Per questo motivo, gli indirizzi per la formazione delle zone censuarie e delle microzone espressi nella presente istruzione, contengono reciproci richiami. La concreta determinazione delle zone censuarie è direttamente dettata dal livello di uniformità delle caratteristiche ambientali e socio- economiche del territorio interessato dalle relative perimetrazioni. In molti casi questa circostanza si è già sedimentata in forme associative ovvero aggregative volontaristiche (comunità montane, consorzi, unioni di comuni, circondari, ecc.) per la gestione di alcune funzioni e servizi territoriali di comune interesse. In altri casi queste perimetrazioni devono essere definite attraverso u- n'analisi specifica dei suddetti caratteri ed in coerenza con le vocazioni già espresse dai comuni. A questo fine i contributi delle amministrazioni provinciali, per le specifiche conoscenze e competenze territoriali, acquistano una particolare valenza. Come già rilevato, per i comuni costituenti vaste aree metropolitane è possibile procedere anche alla suddivisione del territorio comunale in più zone censuarie, tenendo conto delle indicazioni ovvero deliberazioni dell'amministrazione comunale medesima (figura 7). fig 7. Di norma, però, l'operazione consiste in una revisione e semplificazione della zonizzazione precedente (zone territoriali omogenee), considerata l'intervenuta possibilità di utilizzare la nuova entità microzona, quale strumento certamente più efficace per rilevare in modo puntuale disomogeneità ambientali ovvero di diversa natura all'interno della stessa zona censuaria. Da questa motivazione trova conferma anche l'assunto che, nell'ambito di uno stesso comune, la formazione di zone censuarie deve essere limitata ai casi di assoluta necessità, in presenza di forti disomogeneità ambientali e socio-economiche. In ogni caso, gli uffici periferici del Dipartimento, dopo aver sentito le amministrazioni provinciali, provvedono alla definizione delle nuove zone censuarie e, in coerenza con le deliberazioni comunali sulle microzone, segnatamente per la fattispecie rappresentata in fig. 7. Le risultanze definitive delle operazioni revisionali delle zone censuarie sono comunicate all'amministrazione provinciale.

4.4 - Approvazione della perimetrazione delle zone censuarie Le perimetrazioni delle zone censuarie determinate dagli uffici periferici non sono da sottoporre autonomamente all'esame delle commissioni censuarie provinciali; il consenso è implicitamente conseguito con l'approvazione delle relative microzone - nel caso dell'insorgere di contenzioso tra comuni e uffici periferici del Dipartimento - ovvero, negli altri casi, contestualmente all'approvazione dei quadri di qualificazione, classificazione e prospetti delle tariffe. Tuttavia, è opportuno che una copia dello studio preliminare per la revisione delle zone censuarie venga inoltrata alle commissioni censuarie provinciali, che come è noto coadiuvano l'amministrazione catastale nelle operazioni revisionali. Nell'ambito di ogni provincia, le zone censuarie sono rappresentate, ove possibile, su idoneo supporto cartografico e contraddistinte con numero arabo a partire dal centro abitato del capoluogo, e con un andamento ordinario da sinistra a destra e dall'alto in basso (cfr paragrafo 5.5, pag.